What Effect Will the Recession Have on the Housing Market?

La Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER por sus siglas en Inglés) anunció que la economía de los Estados Unidos entró en una recession, oficialmente, en Febrero del 2020. Según la NBER, “Una recesión comienza cuando la economía alcanza un pico de actividad económica y termina cuando la economía llega a su valle. Entre el proceso y el pico, la economía está en expansion”.

El pico de Febrero del 2020 marca el fin de la expansión que inició en Junio del año 2009, una expansión que se mantuvo por 128 meses. Esta ha sido la expansión mas larga en la historia de los ciclos económicos de los Estados Unidos que se remontan a 1854. El récord establecido previamente fue de 120 meses desde Marzo de 1991 hasta Marzo del 2001.

En general, la mayoría de los adultos reconocen que la pandemia ocasionó el declive económico que, básicamente, cerró a los Estados Unidos. Pero, significa que, por una recesión, el mercado inmobiliario va a desplomarse?

¿Qué significa esto para el mercado inmobiliario?

Mark Fleming, Jefe Economista para la Primera Corporación Financiera Americana, un proveedor líder en títulos de seguros, servicios de liquidación y soluciones de riesgo para trasacciones inmobiliarias dice “El mercado inmobiliario no es immune a este impacto, pero puede encontrase en una posición mejor de lo que muchos creen”.

Fleming explica: “Aunque las tasas hipotecarias han caído debido a la incertidumbre económica, los potenciales compradores de viviendas, que están confinados a sus casas, no pueden, necesariamente, aprovechar el impulso de la asequibilidad”.

Si bien muchos propietarios esperan que el mercado de la vivienda responda igual al brote de Coronavirus como lo hizo en la Gran Recesión de 2009, hay diferencias claras que indican que el mercado inmobiliario puede seguir un camino muy diferente. Fleming dice: “Mientras que el mercado inmobiliario lideró la recesión en 2008-2009, esta vez puede sacarnos de ella”.

¿Qué es diferente hoy en día?

Hay varias diferencias entre el mercado de la vivienda antes de la Gran Recesión y el mercado de la vivienda a principios de 2020. Fleming encuentra tres diferencias entre la anterior Gran Recesión y el mercado de la vivienda ahora:

  • En primer lugar, el mercado de la vivienda no está sobrevaluado. El único período en la historia reciente en el que la mediana del precio de venta de viviendas fue mayor que el poder de compra de viviendas fue del año 2005 al 2007. Esa diferencia indicaba una sobrevaloración de la vivienda o una burbuja inmobiliaria. En 2020, el poder de compra de una casa es casi el doble que el precio medio de venta de una vivienda, lo que implica que la vivienda no está sobrevaluada. Este poder adquisitivo pone a la vivienda en una posición mucho mejor entrando en esta recesión que antes de la Gran Recesión de 2009.
  • El mercado de la vivienda está subconstruído. El mercado inmobiliario entra en esta posible recesión subconstruido en lugar de sobreconstruido, muy diferente del mercado inmobiliario anterior a la Gran Recesión. Antes de 2009, la oferta de vivienda superó significativamente la demanda.
  • La equidad está en máximos históricos. El mercado de la vivienda actual no está impulsado por estándares de préstamos liberales, hipotecas de alto riesgo o propietarios de viviendas altamente estancados. La Reserva Federal muestra que la relación actual deuda-ingresos de los hogares está en un mínimo en cuatro décadas. La crisis de la vivienda de la Gran Recesión fue alimentada, en gran medida, por los propietarios de viviendas que tenían poca, o ninguna, equidad en sus hogares. Hoy en día, los propietarios tienen niveles muy altos de capital disponible en la vivienda.

Aunque es contra-intuitivo, las recesiones no significan, necesariamente, un desplome del mercado inmobiliario. El principal proveedor de datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions, según Curbed.com, encontró que sólo dos veces durante las cinco recesiones desde 1980 (1990 y 2008) los precios de las viviendas bajaron. En 1990 la disminución fue inferior a 1%. En 2008, los precios de las viviendas disminuyeron sólo un 1,9%. Durante las otras tres recesiones, los precios en realidad subieron.

Punto de cierre

Aunque el país está en una recesión oficial, a diferencia de 2008, esta vez la industria inmobiliaria está en mucho mejor forma para enfrentar esta tormenta.

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